2019.12.01
此文轉載《中國證券報》，版權屬于原作者。
今年深圳樓市逆勢火熱，火到11月底還沒結束。千萬豪宅集中入市且頻現日光盤，一遍遍刷新群眾對深圳樓市購買力的認知。
11月30日，位于前海的頤灣府千萬豪宅去化率近九成。11月28日，同樣位于前海、總價1049萬元—1878萬元的招商領璽吸引了1306批客戶“搶”456套房源，4小時售罄。
看到樓市火熱，深圳某處已經“沉睡”十年的樓盤也緊鑼密鼓地準備“跑步進場”，預計攬金百億元。
德弘天下華府項目效果圖 【來源：深圳房地產信息網】
年底豪宅集中入市
據媒體報道，11月30日上午，位于深圳前海的豪宅頤灣府開盤，367套房源，870位有效客戶認籌。
備案信息顯示，頤灣府此次批售的367套住宅共3棟，戶型建面約119㎡-191㎡，均價10.2萬/㎡，單價區間8.1萬-13.2萬/㎡，總價區間960萬-2531萬/套。
這樣一個總價千萬級別的“土豪盤”，開盤僅4個半小時，就賣掉322套，去化率近九成。其中，120㎡的03戶型最受歡迎，開盤90分鐘，便全部賣完。
同樣位于前海的招商領璽“戰況”則有過之而無不及。11月28日，招商領璽開盤。其當天推售的是120㎡-150㎡的3-4居室共456套。備案均價為10.8萬/㎡，單價區間為8.7-12.3萬/㎡，總價區間為1049萬-1878萬/套。
從規模及總價上看，該樓盤比頤灣府更“壕”，開盤4小時，全部售罄。
業內人士分析指出，上述兩個樓盤地理位置較近，且目標群體相近，開盤較早的招商領璽無疑提前吸收了部分購買需求。
10月以來，深圳豪宅開盤當日出現購房盛況層出不窮。10月30日，位于福田區的深業中城開盤，該樓盤本次共獲得2794人進行誠意登記，推售房源為192套。
該項目備案均價為13.1萬元/㎡，單價區間為10.8萬元/㎡—19.67萬元/㎡，入場費高達1508萬元，而預售價最高的房源為7787.66萬元。
開盤當天也是人山人海。
深業中城開盤現場 【記者余世鵬 攝】
“沉睡”十年的樓盤也在加速入市
開發商賣房深諳“趁熱打鐵”的套路，就連已經“沉睡”10年樓盤的開發商也坐不住了，營銷中心正在裝修，或將“跑步進場”。該樓盤是德弘天下華府，為深圳羅湖區有名的豪宅盤，由于毗鄰深圳四大名校之一的深圳中學，一直備受關注。
深圳房地產信息網顯示，德弘天下華府總建筑面積265188平方米，其中住宅面積174935平方米，商業面積6997平方米。項目規劃建設8棟超高層住宅樓，住宅套數大約600-700套，項目規劃建設的面積是200平米—1000平米的大戶型或超大戶型。
事實上，該項目早于2009年2月便開始開工建設，2010年11月，這個樓盤就已經封頂，卻一直沒有開售。這與當時的樓市調控政策不無關系。
根據深圳2006年出臺的“70/90政策”，新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房數量占比，必須達到開發建設總面積的70%以上。不少開發商選擇將住宅設計成雙拼甚至多拼戶型，意味著購房者需要用2個以上購房名額，買到大戶型房子。
不久后深圳又出臺“限購令”，“房票”成為稀缺品。于是，德弘天下華府開盤就此擱置。
今年6月25日，深圳市規劃和自然資源局公告了關于德弘天下華府項目總平面圖修改的公示，該樓盤又逐漸走入公眾視野。
近日，有消息稱，該樓盤預計12月開盤，有68-75平米的兩居室戶型，以及400平以上復式，且以一房一證銷售。
值得注意的是，10年間，該地段房價已發生翻天覆地的變化。據中國房價行情網，2010年底羅湖區新房均價為3.2萬/平，如今均價已躍至7.14萬/平。
業內人士指出，德弘天下華府帶有深圳中學學位，加上地理位置優越，按照當前的行情，可以判斷該項目開盤后均價大概率為10萬/平及以上。按其住宅面積174935平方米算，預計該項目攬金百億元。
項目銷售情況分化
據深圳中原研究中心，12月潛在計劃入市項目共16個。
其中的光明新盤龍光玖龍臺2期，已于11月30日開盤，有知情人士表示，其推出的705套房不到10秒就全部售罄。該樓盤單價區間在4.3-5.4萬/㎡，均價4.8萬/㎡，總價區間在421-703萬/套，另外需加裝修費4500元/㎡。
事實上，并非所有樓盤都如此熱銷，豪宅項目銷售情況分化較大。
如11月24日突擊開盤的“地王盤”龍華金茂府，其去化率至今仍是個謎。該樓盤單價為9.46萬-14.42萬/平，均價約10.3萬/平米，總價區間為1190萬-7337萬/套。
據開發商消息，龍華金茂府21號正式啟動認籌，三天收籌200多個。昨晚突擊內部解籌，到訪183組，成交161套，首批解籌率88%。
但也有人質疑其去化率的真實性，認為“賣不了這么多”。由于開盤現場沒有銷控表，去化率始終是個迷。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體采訪時表示，龍華地段的豪宅跟南山后海區域、福田香蜜湖區域的豪宅不是一個概念，龍華這塊地的公共配套沒落地，教育醫療、商業CBD的建設很緩慢。但金茂府卻比周圍價格高出40%左右。
深圳樓市火熱背后的原因
對于近期深圳樓市的火熱行情，分析人士指出，主要有幾方面原因。
一是，11月11日，深圳調整“豪宅”認定標準，即容積率在1.0以上，單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，取消豪宅稅。對于購房者而言，相當于省下數十萬元豪宅稅，刺激了購房者的入市意愿。
二是，8月18日，中央發布關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見，加之年初《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布，市場對“雙區驅動”的深圳房地產市場期待較大。
加之開發商有意抓住火熱行情，加速推進新盤入市，供求雙方共同用力，推高了深圳的房地產熱情。
但上述分析人士指出，去杠桿、房住不妙的政策基調沒有變化。
事實上，相關數據已顯示樓市整體轉淡趨勢。國家統計局消息，10月份70個大中城市中，二手房房價下降的城市達到35個，占到一半。這意味著，10月份房價下跌城市數量已創出55個月新高。
從房價上看，貝殼研究院數據顯示，近一年來，廣州成為四大一線城市跌幅最大的城市，上海和北京也出現下跌。其中，北京二手房掛牌均價從一年前的64166元跌至61302元，跌幅超4%；上海從52991元跌至51228元，跌幅超過3%。深圳成為二手房掛牌均價唯一上漲的四大一線城市，從61024元上漲至最新的62639元，漲幅近3%。
中國社科院財經戰略研究院近日發布的11月《中國住房市場發展月度分析報告》預測，對明年房價持審慎態度，2020年重點城市住房市場總體先抑后穩，房價有望實現軟著陸。
